AKTUELLES

Mieterbund begrüßt Gesetzentwurf des BMJV zum Kündigungsausschluss in Folge der Covid-19 Pandemie

(dmb) „Der Deutsche Mieterbund begrüßt und unterstützt den Gesetzentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV), mit dem Mieterinnen und Mieter vor Kündigungen in Folge der Covid-19 Pandemie geschützt werden sollen. Damit folgt das BMJV einem dringenden Appell des Deutschen Mieterbundes“, erklärt der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten.

Vorgesehen ist, dass Mietern, die aufgrund der Auswirkungen von Covid-19 ihre Miete im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. September 2020, also sechs Monate lang, ganz oder teilweise nicht zahlen können, nicht gekündigt werden darf.
Der Mieter hat weiterhin bis Ende September 2022 Zeit, die in diesem Zeitraum nicht gezahlte Miete nachzuzahlen. Der sechsmonatige Zahlungsrückstand kann also bis Oktober 2022 nicht zur Kündigung des Mieters führen. Dies wird von uns ausdrücklich begrüßt. Der Zeitraum von sechs Monaten muss aber verlängert werden, sofern sich die Auswirkungen der Pandemie  über einen längeren Zeitraum erstrecken. Besser wäre es, ihn von vornherein auf zwölf Monate zu verlängern.
Wichtig ist außerdem, dass der Zusammenhang zwischen der Covid-19 Pandemie und der Nichtzahlung laut Gesetzentwurf vermutet werden soll. Dies bedeutet schnellen und vor allem unbürokratischen Schutz für die Mieter.

„Wichtig ist, dass Mieter Sicherheit haben, ihre Wohnung oder ihre Gewerberäume nicht wegen der Corona-Krise zu verlieren. Wir weisen deutlich auf unsere gemeinsam mit dem GDW an die Bundesregierung gerichtete Forderung hin, zur Vermeidung finanzieller Härten einen „Sicher-Wohnen-Fonds“ einzurichten“, so Siebenkotten.

Notstandsgesetz zur WEG-Verwaltung

Nach Mitteilung eines führenden Immobilienverbands wird der Bundestag in dieser Woche ein Notstandsgesetz verabschieden, welches die Probleme beseitigt, die dadurch entstehen, dass aufgrund der Corona-Krise keine Eigentümerversammlungen mehr durchgeführt werden können.



Inhalt des Notstandsgesetzes
Das Gesetz wird folgende Bestimmungen enthalten:

§ X
Wohnungseigentümergemeinschaften

(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des WEG bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.

(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zur Beschlussfassung eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Das ist jetzt zu beachten – Praxishinweis
Durch diese Bestimmungen – in Verbindung mit den gesetzlichen Ermächtigungen des Verwalters zum Handeln in Notsituationen – wird die ordnungsmäßige Verwaltung und Liquidität der Gemeinschaft sichergestellt. Zu den neuen Bestimmungen und Ermächtigungen des Verwalters im
Einzelnen:

Zu Absatz 1 – Fortgeltung des Verwalteramts
Diese Bestimmung verhindert, dass ein verwalterloser Zustand eintritt, weil eine Neubestellung wegen Nichtdurchführbarkeit einer Eigentümerversammlung unmöglich ist. Dadurch werden die gesetzliche Höchstfrist des § 26 Absatz 1 Satz 2 WEG und die durch Bestellungsbeschluss festgelegte Dauer der Amtszeit vorrübergehend außer Kraft gesetzt.
Diese Regelung gilt sowohl für den Fall, dass der Bestellungszeitraum zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Vorschrift bereits abgelaufen ist, als auch für den Fall, dass er erst danach abläuft.

Zu Absatz 2 – Fortgeltung des Wirtschaftsplans
Der beschlossene Wirtschaftsplan ist die rechtliche Grundlage für die Zahlung von Hausgeld durch die Wohnungseigentümer. Durch die gesetzliche Fortgeltungsregelung des zuletzt beschlossenen Wirtschaftsplanes wird die Liquidität der auch für den Fall sichergestellt, dass kein Fortgeltungsbeschluss gefasst wurde.

Verwalter wird durch das Notstandsgesetz geschützt
Der Umstand, dass der Verwalter keine Eigentümerversammlung durchführt -und daher in der Regel praktisch keine Beschlüsse mehr wirksam gefasst werden können – stellt keine Pflichtverletzung des Verwalters dar und rechtfertigt weder eine Abberufung/Kündigung oder Schadensersatzansprüche.

Dringende Fälle – Verwalter darf handeln
Weitere Notkompetenzen in Bezug auf Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen soll es nicht geben, weil diese nach Auffassung des Ministeriums bereits über die Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters gegeben seien. In dringenden Fällen darf der Verwalter die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen auch ohne Beschlussfassung treffen (§27 Absatz 1 Nr. 3 WEG). Ein dringender Fall liegt vor, wenn die vorherige Befassung in einer Eigentümerversammlung nicht möglich ist (OLG Hamm, Beschluss vom 19.07.2011 – I-15 Wx 120/10; BayObLG, Beschluss vom 26.02.2004 – 2Z BR 266/03; Jacoby, in: Staudinger, WEG, 2018, § 27 Rn. 70). Daneben ist der Verwalter berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind (§ 27 Absatz 3 Nr.2 WEG).

Aufgrund dieser Rechtslage kann und muss der Verwalter auch ohne Beschluss alle unaufschiebbaren Maßnahmen veranlassen. Dies betrifft insbesondere die Fälle, in denen dem gemeinschaftlichen Eigentum ein Schaden droht, wenn nicht umgehend gehandelt würde (BayObLG, Beschluss vom 27.03. 1997 – 2Z BR 11/97). Der Verwalter darf also notwendige und nicht aufschiebbare Instandsetzungsmaßnahmen veranlassen, die während der aktuellen Corona-Situation durchgeführt werden müssen und keinen Aufschub bis zu einer (gegenwärtig nicht absehbaren) Eigentümerversammlung dulden.

Keine Eigentümerversammlungen mehr durchführen
Im Hinblick auf das Notstandsgesetz sollte der Verwalter sämtliche angesetzten Eigentümerversammlung absagen und in nächster Zeit keine Versammlungen ansetzen.

Kündigungsausschluss, Solidarfonds und Zwangsräumungstopp notwendig
Mieterbund fordert sofortiges Handeln des Bundesgesetzgebers

im Rahmen der Covid-19 Pandemie

(dmb) Durch Betriebsschließungen, Kurzarbeit oder mangelnde Aufträge wird die bisherige Lebensgrundlage vieler Mieter kurzfristig entfallen. Die Pflicht zur Mietzahlung wird sie vor kaum überwindbare Herausforderungen stellen. Der Bundesgesetzgeber muss sofort handeln, um Mieter vor dem Verlust ihrer Wohnungen und deren Kündigung sowie der Kündigung der für den Lebensunterhalt erforderlichen Gewerberäume zu schützen.
 


Der Deutsche Mieterbund (DMB) fordert deshalb die sofortige Einführung einer mietrechtlichen Regelung, die die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen verhindert, sobald der bedürftige Mieter die Übernahme der Miete bei einem neu einzurichtenden Solidarfonds („Sicher-Wohnen-Fonds“) beantragt. Der Fonds zahlt dann an den Vermieter. Bereits der Online-Antrag des Mieters bei der zuständigen Stelle muss zum Ausschluss der Kündigung führen. Dies muss sowohl für die ordentliche als auch die fristlose Kündigung gleichermaßen gelten.  
 


Außerdem fordert der DMB die Einführung einer Regelung, wonach Mieter trotz bereits ausgesprochener Kündigungen oder laufender Zwangsvollstreckungen für die Zeit der Krise und einen angemessenen Zeitraum danach nicht aus ihren Wohnungen geräumt werden dürfen. „Die aktuellen Empfehlungen der Bundesregierung machen deutlich, dass der Rückzug von Menschen in ihren privaten Wohnraum die wichtigste Maßnahme im Kampf gegen die Ausbreitung des Corona-Virus ist. Der von uns geforderte Dreiklang aus Solidarfonds, Kündigungsausschluss und Zwangsräumungsstopp kann die Mieter vor den existentiellen Folgen der Corona-Krise schützen. Die Einführung dieser Schutzmechanismen hat daher oberste Priorität“, erklärt der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten. 

Kündigungsausschluss bei Mietzahlungsverzug aufgrund der Corona-Krise

(dmb) Mieter, die aufgrund der Corona-Krise ihre Miete ganz oder teilweise nicht zahlen können, sollen sich online an einen neu zu gründenden „Sicher-Wohnen-Fonds“ wenden können, um die Übernahme ihrer Mietzahlung zu beantragen. Das fordern der Deutsche Mieterbund (DMB) und der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW).

Ausdrückliche Forderung der Verbände in einem Brief an die Regierung ist dabei, dass durch diesen Antrag die ordentliche und die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges automatisch ausgeschlossen werden. Der Fonds übernimmt die Zahlung der Miete an den Vermieter. Darauf weist der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, hin.