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# 18.12.17 - Quelle: mieterbund.de

Keine Modernisierung bei grundlegender Veränderung der Mietsache


(dmb) „Wir begrüßen den Beschluss und die klaren Worte der Karlsruher Richter. Mieter müssen nicht akzeptieren, dass ihre Wohnung während der Mietzeit unter dem Deckmantel einer Modernisierung komplett umgestaltet wird und sich die Miete fast verfünffacht“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die jüngste Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 28/17).

Hier hatte eine Entwicklungsgesellschaft vor fünf Jahren insgesamt 14 ältere Siedlungshäuser erworben. Dann schickte sie dem Mieter eines Reihenhauses eine neuneinhalb Seiten lange, eng beschriebene Modernisierungsankündigung: Die geplanten Maßnahmen umfassten im Wesentlichen die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bades, die Entfernung der von den Mietern eingebauten Gasetagenheizung und den Einbau einer neuen Etagenheizung, den Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und einer neuen Dusche, eine neue Verfliesung des Bodens und die Herstellung von Anschlüssen für eine Spülmaschine bzw. eine Waschmaschine, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, die Entfernung der Drempelwände, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, den Abriss eines Anbaus an der Gartenseite des Hauses (Veranda), die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel- und Schließanlage, den Innentüren, den Kaltwasserleitungen, der Treppen zum Obergeschoss und am Abwasseranschluss. Infolge dieser Modernisierungsmaßnahmen sollte die Miete von bisher 463,62 Euro auf 2.149,99 Euro monatlich erhöht werden.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 28/17) stoppte die „Modernisierung“ und stellte klar: Eine Modernisierungsmaßnahme zur Energieeinsparung oder Wohnwerterhöhung oder Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands hinausgeht. Andererseits darf sie die Mietsache aber nicht so verändern, dass etwas Neues entsteht.

Das sei aber hier der Fall. Die Durchführung der geplanten Baumaßnahme sei so weitreichend, dass sie den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Sie beschränkt sich nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Bestandes, sondern sollte dazu führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume und einen anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bades erhält. Außerdem sollte eine neue Terrasse gebaut und ein Anbau abgerissen werden. Bei solch weitreichenden Maßnahmen könne beim besten Willen nicht von einer bloßen Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwertes oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gesprochen werden.

Siebenkotten: „Es ist keine Verbesserung der Wohnung, wenn etwas völlig Neues geschaffen werden soll. Das ursprünglich angemietete Reihenhaus hätte nach der geplanten Baumaßnahme nichts mehr mit dem umgebauten Reihenhaus zu tun gehabt. Das müssen sich Mieter nicht gefallen lassen.“

# 08.11.17 - Quelle: mieterbund.de

Ersatzansprüche des Vermieters verjähren nach 6 Monaten

Die Gesetzliche Verjährungsfrist darf nicht per Formularmietvertrag auf ein Jahr verlängert werden

(dmb) „Die Entscheidung, die die bisherige Rechtsprechung der Landgerichte bestätigt, ist richtig und nachvollziehbar. Sie schafft Rechtssicherheit und Rechtsklarheit“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 13/17), nach dem eine Formularvertragsklausel unwirksam ist, mit der die gesetzliche Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters von 6 auf 12 Monate verlängert werden soll. „Die kurze Verjährungsfrist hilft letztlich Mietern und Vermietern gleichermaßen, weil hierdurch möglichst schnell nach Rückgabe der Mietsache abgeklärt werden muss, ob Ersatzansprüche des Vermieters bestehen oder nicht.

Hier hatte der Vermieter 10 Monate nach dem Auszug des Mieters Ersatzansprüche in Höhe von 16.000 Euro geltend gemacht. Die gesetzliche Regelung, dass Ersatzansprüche 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache verjähren, sei durch eine Regelung im Mietvertrag wirksam abgeändert worden. Dort war vereinbart, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.

Der Bundesgerichtshof entschied, eine derartige Vertragsklausel sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Sie erschwere den Eintritt der Verjährung in zweifacher Hinsicht. Zum einen werde die Verjährungsfrist von 6 auf 12 Monate verdoppelt, zum anderen beginne die Verjährungsfrist nach dem Wortlaut der Vertragsklausel nicht, wie im Gesetz vorgesehen, mit der Rückgabe der Mietsache, sondern mit dem möglicherweise späteren Mietvertragsende, das heißt dem Ablauf der Kündigungsfrist. Beide Regelungen seien mit dem Grundgedanken des Gesetzes nicht zu vereinbaren.